Минимум 9,5 процента
– Насколько развит сейчас рынок аренды элитной жилой недвижимости?
– Рынок аренды элитной недвижимости все еще находится в состоянии развития и далек от насыщения. Несмотря на большое количество предложений, реальные варианты, подходящие под определение элитной квартиры, можно пересчитать по пальцам. Предложение ограничено, потому что в историческом центре города очень мало домов, которые имеют характеристики и предоставляют уровень сервиса, сопоставимого с элитным.
– Каковы признаки “элитности”?
– Во-первых, место. Исторический центр города. Некоторые специалисты рассматривают также Васильевский остров и Петроградскую сторону, но это дело вкуса арендаторов. Наиболее дорогие варианты располагаются в золотом треугольнике: районе, ограниченном набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом. Это квартиры с видом на соборы, набережные и исторические места города. Во-вторых, качество самого дома. Он должен быть новым либо после реконструкции. Обязательно наличие охраны, подземного гаража либо охраняемой парковки. Должен быть благоустроенный внутренний двор, парадные в отличном состоянии, домофон и прямая связь с охраной. И наконец – состояние квартиры. Сейчас многие хозяева квартир ошибочно полагают, что элитная квартира должна быть эксклюзивной, и стремятся нанять модных дизайнеров. На самом деле эксклюзивность дизайна не играет для арендатора большой роли, а во многих случаях даже работает в минус. Недавно семейная пара иностранцев подыскивала себе квартиру для длительного проживания, но не могла подобрать подходящий вариант, так как, например, предлагалась квартира со статуями и изображениями греческих богов на потолках или другая, где все стены в квартире были окрашены в разные яркие цвета. В результате они выбрали квартиру в хорошем доме после ремонта и нормальным средним европейским интерьером без изысков. Так что большим спросом пользуются квартиры, имеющие функциональную планировку, отделанные не самыми дорогими, но качественными материалами и оборудованные необходимой бытовой техникой.
– Как выгоднее сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок?
– Безусловно, сдача на короткий срок приносит больше прибыли ее владельцу, но тут существуют некоторые риски. Нет гарантии, что квартира будет сдаваться максимально эффективно, особенно в период межсезонья. Гораздо быстрее, чем при долгосрочной аренде, происходит износ мебели, оборудования и интерьера квартиры. Трудно бывает определить, кто из арендаторов причинил конкретный ущерб. Не исключено, что арендатор исчезнет, не заплатив часть аренды, и вдобавок прихватит с собой что-то ценное и ключи от двери. С другой стороны, ввиду сложившейся ситуации с гостиницами бизнес-класса, а также существующим в них уровнем цен элитные апартаменты пользуются устойчивым спросом.
– Чем удобна сдача квартиры через управляющую компанию?
– Главное – максимальная защита интересов собственника. В приложении к договору аренды делается подробная опись имущества вплоть до указания номеров оборудования, его состояния и стоимости. Вдобавок к этому арендатор вносит залог, который служит обеспечением сохранности имущества и может быть использован для возмещения ущерба. В обязанности управляющей компании входит регулярная проверка состояния квартиры. Сдача в управление удобна хозяевам еще и тем, что они не встречаются с арендаторами лично, что очень важно в случае с дорогими квартирами. Коммунальные платежи оплачивает управляющая компания. У нас есть клиенты, которые живут за рубежом, а мы регулярно переводим им арендную плату. За свои услуги наша компания берет от 10 до 15 процентов месячной арендной ставки.
– Можно ли говорить об окупаемости квартиры и прибыли?
– При расчете окупаемости “элитной” квартиры необходимо учитывать два момента: первый – это доход от сдачи квартиры внаем, второй – увеличение стоимости самой квартиры год от года. В обоих случаях элитные квартиры являются наиболее прибыльным вложением в недвижимость. Возьмем, к примеру, квартиру площадью 80 квадратных метров: стоимость 1 кв.м – 2500 долларов США, парковочное место – 30 000, ремонт – 40 000. Сумма – 270 000.
Аренда в месяц – 2000, аренда парковочного места в месяц – 150, сумма аренды в месяц – 2150. Сумма аренды в год – 25 800. Итого рентабельность – 25 800/270 000 – 9,5 %. Добавим сюда средний прирост стоимости недвижимости как минимум 10 процентов в год и получим 19,5 процента годовых. Хотелось бы отметить, что в развитых европейских странах, США, Японии и Австралии львиная доля квартир, сдаваемых в аренду, находится в управлении специализированных компаний.